В последние годы испанский рынок недвижимости превратился в распродажу. Однако, выгодная покупка может обернуться дополнительной тратой средств (и речь идет не о непредвиденном ремонте или недобросовестности риэлтора/собственника, а о вполне законных действиях администрации).

Средняя стоимость жилой недвижимости в Испании на вторичном рынке снизилась на 45% за последние 8 лет. По данным портала Fotocasa, в апреле 2007 года, средняя стоимость за квадратный метр составила 2.952 €/m2 (наивысшая отметка за всю историю испанского рынка недвижимости), в то время как в апреле 2015 г. она снизилась до 1.636 €/m2. Наибольшее падение цен отмечено в 10 автономных сообществах:

La Rioja (-55,9%), Navarra (-51,3%), Aragón (-50%), Región de Murcia (-49,4), Castilla-La Mancha (-48,4%), Comunidad Valenciana (-47,1%), Cataluña (-46,4%), Asturias (-44,7%) Madrid (-44,2%), y Andalucía (-43,2%). Тем не менее, в этом году наблюдается легкое повышение цен.

При покупке недвижимости на вторичном рынке покупатель оплачивает налог “на передачу имущества и письменные сделки” (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídico Documentados “ITP”), который колеблется от 6% до 10% стоимости, заявленной в купчей, в зависимости от Автономного Сообщества, где находится объект. Мадрид и Мадридская Область применяют наиболее низкий налог (6%), в то время как на юге Испании применяется наивысшая ставка (10%).

В последнее время участились случаи, когда после уплаты налога Налоговая Инспекция производит пересчет заявленной стоимости и требует доплатить налог. Дело в том, что Налоговая Инспекции руководствуется таблицами минимально допущенной стоимости объектов недвижимости. Данная минимальная стоимость может основываться на кадастровой стоимости, но также и на других параметрах (например, в Мадриде применяется метод зонирования). При оптимальных условиях экономики, табличная стоимость ниже рыночной, но в условиях кризиса – ситуация зачастую противоположная.

Например, в южной части Мадрида (зона villaverde) можно найти квартиры от 1.202 €/m2, однако региональное подразделение Налоговой Инспекции оценивает квартиры в данной зоне не менее чем 2.150 €/m2. Таким образом, если вы приобрели квартиру 100 м2 за 120.000 евро и заплатили в казну 6%, (7.200 евро) вполне вероятно, что Налоговая Инспекция пришлет вам уведомление с требованием доплатить 5.700 евро, т.е. 6% от разницы 215.000-120.000.

Следует отметить, что данная практика распространяется не только на жилые помещения, но и на коммерческую недвижимость.

Безусловно, сюрприз не из приятных, но отчаиваться не стоит-закон предусматривает многоступенчатую систему обжалования. Таким образом, в любом случае, обжаловав, вы добьетесь отсрочки оплаты (однако, в случае проигрыша, помимо налога придется заплатить пени, не более 4.4% в 2015 г. от суммы долга). Целесообразность обжалования и его перспективы следует обсудить с юристом.

Алина Бондаренко

Адвокат